Microcentro porteño, plan de reconversión en el que se transformarán 10 mil oficinas en viviendas

La Ciudad de los 15 minutos empieza a tomar forma. El Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro es un proyecto con múltiples aristas y de articulación entre el sector público y actores estratégicos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que busca reconvertirlo en un área urbana inteligente, sostenible y residencial, con promoción de actividades económicas estratégicas a través de créditos e incentivos fiscales y la puesta en valor y renovación de espacios públicos.

Actualmente, se encuentra en plena ejecución con aceptación del sector privado. Hasta ahora se confirmó que la transformación de los edificios de oficinas supera más de 150.000 metros cuadrados, con una inversión comprometida de USD 246 millones.

El plazo para la presentación de proyectos de reconversión finaliza el 31 de diciembre de 2023. Y se calculan que se reciclarán unas 10.000 oficinas en viviendas que se focalizarán en el público joven. Podrán comprarlas una vez que se concluyan usuarios finales e inversores que luego las destinarían en alquileres tradicionales o temporarios.

También parte de los edificios se podrán reconvertir en espacios para servicios, locales comerciales, oficinas tipo coworking, entre otras opciones.

Desde el Gobierno porteño estiman que el plan “Mudate al Microcentro” transformará la zona que está delimitada entre la Avenida 9 de Julio, Avenida Santa Fe, Avenida Belgrano y Avenida Huergo, frente a Puerto Madero. Antes de la pandemia esta parte de CABA mostraba otra realidad, pero la llegada del Covid 19 que disparó el trabajo remoto aceleró la salida de cientos de empresas que dejaron vacías sus oficinas y espacios laborales.

José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción del Gobierno porteño, comentó que “afortunadamente venimos muy bien. Hay varias empresas en etapa de aprobación de proyectos y planos para iniciar sus obras en el segundo semestre del año. Antes pensábamos que la reconversión del microcentro iba a demorar 10 años, pero si todo sale bien, creemos que será antes de ese tiempo gracias al impulso público y privado”.

Se trata de un área que cuenta con atributos claves: buena conectividad, cercanía con circuitos culturales, bajo costo de comprar o alquilar estudios y talleres y sus ejes comerciales y patrimoniales.

“Un objetivo clave es que más personas se muden a la zona. Para eso, impulsamos distintas iniciativas que van a generar mayor oferta de viviendas y, además, facilitar el acceso a ellas. También, es fundamental promover actividades estratégicas que favorezcan al desarrollo local y generen más movimiento en el barrio, con ese objetivo el plan incluye una serie beneficios fiscales para los inversores”, precisó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno porteño.

Desde el Ministerio de Desarrollo Económico y Producción se propone un plan de incentivos a la vivienda que funciona en dos niveles: por un lado, se promueve la reconversión de edificios tradicionalmente destinados a oficinas en viviendas accesibles a través de beneficios impositivos en el marco de la “Ley 6.508 de Transformación del Área Céntrica de la Ciudad.

Giusti, amplió: “Por otro lado, para fomentar las mudanzas de los vecinos a la zona, creamos el programa “Mudate al Microcentro” que ofrece una serie de herramientas financieras del Banco Ciudad para quienes opten por alquilar. Aquellos vecinos que decidan comprar una vivienda reconvertida en la zona también contarán con herramientas financieras y crediticias”.

De este esquema pueden ser parte las personas humanas, jurídicas y las uniones transitorias de empresas que realicen proyectos de reforma, renovación, transformación, ampliación y/o rehabilitación de inmuebles ubicados dentro del Área Céntrica, que conlleven obras de adaptación, adecuación o de reforma respecto de inmuebles existentes y que destine el mismo, en al menos 30% de la superficie total del inmueble, a viviendas y/o a las actividades estratégicas enumeradas en el artículo 9 de la presente Ley.

En cuanto al mecanismo, consiste en efectuar una presentación electrónica ante el área del Ministerio encargada de la evaluación preliminar del proyecto, la Unidad de Políticas Productivas, acompañando toda la documentación requerida a tales efectos (establecida y enumerada en la Resolución 103/2022/Unidad de Coordinación Gestión de Políticas Productivas, Ucgpp).

Allí, se evalúa de manera conjunta con la Secretaría de Desarrollo Urbano y en caso de cumplir con los requerimientos normativos y contar con una prefactibilidad técnica en la reconversión, se aprueba el proyecto.

Luego, el interesado debe iniciar su trámite de registro de planos ante la Dirección General de Obras de Catastro (Dgroc), y una vez aprobado el plano, puede dar aviso e inicio a su obra.

Se otorgará la posibilidad de un pago a cuenta en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos en la Ciudad del monto correspondiente a la inversión en el proyecto de reconversión. Este porcentaje oscila entre 50% a 70%, dependiendo las condiciones y características del proyecto.

La norma otorga una exención en el pago de Derechos y Tasas de delineación y construcción respecto al registro del plano del proyecto a llevar adelante. También está previsto un crédito a una tasa preferencial para afrontar los gastos de mudanza, hasta un máximo de 1.200 UVA al momento de la solicitud.

“Nos encontramos trabajando con el Banco de la Ciudad en la implementación de una línea de crédito en UVA, con garantía hipotecaria, tendiente a promover la adquisición de viviendas reconvertidas”, dijo Giusti.

Una de las particularidades de este crédito, es que se establece un mecanismo de Fondo Compensatorio, que cubrirá la diferencia de valor entre las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

García Resta, dijo que “de esta manera, las actualizaciones de la tasa de interés estarán ligadas únicamente con la evolución de los salarios”.

Además, para generar más oferta de viviendas, se dispusieron beneficios impositivos para quienes inviertan en proyectos de ampliación, reforma o refacción de inmuebles para ese destino y actividades complementarias.

El edificio que fue sede del ex-Banco Tornquist, en Bartolomé Mitre al 500, será uno de los primeros que se reconvertirá. Es un edificio emblemático que mantendrá su fachada y algunas áreas interiores porque está protegido por su condición de Patrimonio Histórico.

Data de 1928 y fue edificado por la constructora alemana Geopé (hizo obras como el Colegio Nacional de Buenos Aires, entre otras) con proyección del arquitecto Alejandro Bustillo (quien hizo la icónica sede del Banco de la Nación Argentina, entre varias).

Christian Oets, autor del proyecto y socio de BBO Arquitectos, destacó que “la propuesta de reciclaje contempla intervenir en dos aspectos fundamentales del edificio. Por un lado, la restauración y conservación general. Se realizará respetando las reglas del arte que rigen para las técnicas de conservación del patrimonio histórico y en base con la Memoria de Valoración realizada por el estudio Magadán & Asociados. Dentro de esta categoría se ubica tanto la fachada principal como las de los patios y las medianeras expuestas del edificio, el hall de triple altura del banco, la caja de escalera y los palieres de ascensores, las oficinas con boiserie del primer piso y las terrazas con sus mansardas y la fachada neocolonial de salida a la misma”.

Pero dejar una fachada y unos cuantos locales en condiciones no le devuelve la vida al edificio. Desde la empresa que recuperará el icónico inmueble que fue declarado Monumento Histórico Nacional por el Gobierno nacional en 2002 entienden que lo más importante es generar un proyecto que resulte atractivo para captar la demanda de manera de garantizar un nuevo ciclo de uso.

Algunas de las principales intervenciones a la estructura del edificio son la extensión del patio de aire y luz central a nivel de planta baja con objeto de generar iluminación y ventilación natural a las unidades funcionales que se generan en el primer entrepiso y la planta baja. También se ampliará el estacionamiento.

Allí se calculan que se podrán hacer 178 viviendas, desde monoambientes de 43 m2, dos ambientes (67 m2 y algunos con patio) y tres ambientes (de 130 m2 y dependencia), más 6 dúplex, y un tríplex de 220 m2. Además, se generarán amenities como laundry, gimnasio, solárium con piscina, roofbar en la terraza, un sector de coworking, entre otros.

“Se trata de una refuncionalización completa del edificio. El proyecto, a nivel de proyecto licitatorio, se encuentra casi terminado”, dijo Oets.

El edificio está desocupado desde 2001. “Por suerte los grandes ambientes históricos (halles de ascensores y escaleras, hall central del banco, oficinas de directorio en el primer piso y fachada exterior) se encuentran en un relativo buen estado, sin embargo, el resto del edificio presenta un muy mal estado de conservación. A su vez ha sido recientemente vandalizado y se robaron parte de la chapa de cobre de las mansardas, artefactos de iluminación, entre otros”, concluyó Christian Oets.